Het Spaanse kadaster (Catastro) registreert fiscale gegevens, geen juridische legaliteit. Een woning kan correct geregistreerd zijn in het Catastro en toch illegale aanbouw bevatten, bouwovertredingen hebben of niet overeenkomen met de escritura. Kopers moeten altijd het Registro de la Propiedad, de bouwvergunningen en de stedenbouwkundige status controleren voordat zij een koopcontract ondertekenen.
Vorig jaar kocht een Nederlandse familie een finca buiten Valencia. De woning stond netjes in het Catastro geregistreerd. De verkoopakte zag er correct uit. Twee maanden na de overdracht ontving de familie een brief van de gemeente: een bijgebouw van 80 vierkante meter was zonder vergunning gebouwd en moest worden afgebroken. Het Catastro had het gebouw jarenlang geregistreerd en belast. De gemeente wist van niets. Dit scenario herhaalt zich tientallen keren per jaar bij Nederlandse kopers in Spanje.
Wat het Catastro werkelijk registreert en wat niet
Het Catastro is een administratief register dat wordt beheerd door het Ministerie van Financiën. Het doel is fiscaal: de overheid wil weten welke onroerende goederen bestaan, wie ze bezit en wat ze waard zijn voor belastingdoeleinden.
Het Catastro registreert de referentiewaarde (valor catastral), de oppervlakte, de ligging en de kadastrale referentie (referencia catastral) van een perceel of gebouw. Wat het Catastro niet doet is controleren of een gebouw legaal is opgericht, of bouwvergunningen zijn verleend of of de feitelijke situatie overeenkomt met de papieren. De Agencia Tributaria gebruikt het Catastro om de IBI (onroerendezaakbelasting) te berekenen. Registratie in het Catastro betekent dus alleen dat de overheid het object belast. Het zegt niets over de juridische status van het gebouw. Het Catastro en het Registro de la Propiedad zijn twee volledig afzonderlijke systemen met verschillende beheerders, verschillende doelen en verschillende rechtsgevolgen.
Het Registro de la Propiedad: meer zekerheid maar nog geen volledige bescherming
Het Registro de la Propiedad biedt wel juridische bescherming, maar uitsluitend voor wat erin is ingeschreven. Wat niet is ingeschreven bestaat juridisch niet voor een derde koper.
In Spanje geldt het beginsel van fe pública registral: een koper die te goeder trouw afkomt op wat in het Registro staat geregistreerd, is beschermd. Dit principe is vastgelegd in artikel 34 van de Ley Hipotecaria. Het probleem is dat het Registro alleen registreert wat partijen inbrengen. Een illegale uitbouw wordt niet automatisch geregistreerd. Een koper die koopt op basis van de eigendomsakte in het Registro kan toch geconfronteerd worden met gemeentelijke handhaving voor bouw die nooit is ingeschreven. Bovendien controleren Spaanse notarissen de stedenbouwkundige legaliteit van een woning niet ambtshalve. Zij stellen de akte op op basis van de verklaringen van partijen en de gegevens in het Registro.
Illegale aanbouw in Spanje: omvang en oorzaken
Illegale aanbouw is in Spanje geen uitzondering. In regio’s als Andalusië, Murcia en de Comunitat Valenciana gaat het om een structureel probleem dat tienduizenden woningen treft.
De Junta de Andalucía schat dat in de provincie Almería alleen al meer dan 300.000 woningen geheel of gedeeltelijk zonder vergunning zijn gebouwd. In de Comunitat Valenciana leidde de Llei Urbanística Valenciana tot grootschalige handhavingsacties waarbij kopers woningen moesten slopen waarvoor zij volledig hadden betaald. Illegale aanbouw ontstaat doordat verkopers in het verleden uitbouwen, terrassen, zwembaden of extra verdiepingen bouwden zonder vergunning. Gemeenten beschikten lang niet altijd over de capaciteit om dit te controleren. Wanneer een woning later wordt verkocht, wordt de illegale situatie eenvoudigweg overgedragen aan de volgende koper. In Spanje geldt voor bouwovertreding een verjaringstermijn die per regio verschilt. In sommige gevallen verjaart de overtreding na vier tot zes jaar waarna de gemeente niet meer kan handhaven maar de aanbouw ook niet kan worden gelegaliseerd.
De stedenbouwkundige status van een woning controleren: hoe werkt dat in de praktijk
Een grondige juridische controle van een Spaanse woning vereist minimaal vier afzonderlijke onderzoeken die elk een ander aspect van de legaliteit belichten.
Ten eerste de nota simple uit het Registro de la Propiedad. Dit document toont het eigendom, de lasten, de hypotheken en de ingeschreven oppervlakte. Ten tweede de certificado catastral met de fiscale gegevens en de referencia catastral. Ten derde de certificado urbanístico, ook wel cédula urbanística of informe urbanístico genoemd. Dit document vraagt u op bij de lokale gemeente en toont de stedenbouwkundige bestemming van het perceel, de maximale bebouwing en of er handhavingsprocedures lopen. Ten vierde de licencia de obras: de daadwerkelijke bouwvergunning voor het gebouw en alle uitbreidingen. Een architect of een juridisch adviseur vergelijkt vervolgens deze vier documenten met de feitelijke situatie op het perceel. Afwijkingen zijn altijd een risicosignaal.
Wat een onafhankelijke advocaat doet wat een makelaar of notaris niet doet
In Spanje heeft u als koper geen wettelijke verplichting om een advocaat in te schakelen. Toch is het in de praktijk het enige dat u effectief beschermt.
Een Spaanse makelaar vertegenwoordigt in de meeste gevallen de verkoper of in ieder geval zijn eigen commissie. Een notaris is een onpartijdig ambtenaar die de wet toepast op de situatie die partijen hem voorleggen. De notaris controleert niet of de situatie die u beschrijft juridisch volledig correct is. Een onafhankelijke advocaat die uitsluitend de belangen van de koper behartigt, doet het volgende: volledige juridische analyse van alle documenten, controle van lasten en beslagen bij de gemeente en de belastingdienst, verificatie van VvE schulden bij appartementscomplexen, controle van de actuele IBI betalingsstatus, analyse van het stedenbouwkundig plan en de bestemming van het perceel en onderhandeling van de beëindigingsclausules in het reserveringscontract en het compromis de compraventa. De kosten voor een onafhankelijke advocaat bedragen doorgaans tussen de 1.000 en 2.500 euro afhankelijk van de complexiteit van de transactie.
Checklist voor veilig kopen in Spanje: wat u moet controleren vóór het tekenen
De volgende checklist is gebaseerd op de meest voorkomende problemen die Nederlandse en Vlaamse kopers tegenkomen bij aankopen in Spanje.
Gebruik deze lijst als minimale standaard. Elke stap die u overslaat verhoogt uw risico aanzienlijk. Begin met de identificatiedocumenten van de woning, ga vervolgens naar de juridische status en sluit af met de financiële verplichtingen. Doe dit voordat u enig bedrag betaalt, inclusief het reserveringsbedrag.
