Een bestaande woning kopen in Marbella is juridisch uitvoerbaar, maar vereist vóór het tekenen van het arras-contract een onafhankelijke controle van eigendom, lasten, vergunningen, urbanistische status, comunidad-schulden, toeristische verhuurbaarheid en fiscale verplichtingen. Marbella’s nieuwe PGOM uit september 2026 biedt meer kader, maar vervangt geen objectspecifieke due diligence.
In Q1 2026 bedroeg de gemiddelde transactieprijs in Marbella 769.218 euro. Buitenlandse kopers waren verantwoordelijk voor 60,9% van alle aankopen. Nederlanders en Belgen zijn daarin geen randgroep. De meeste problemen die ik als advocaat tegenkom, ontstaan niet na de notaris, maar vóór de arras. Kopers tekenen een contract op basis van makelaarsbeloftes, zonder dat iemand de vergunningenstatus, de comunidad-schulden of de stedenbouwkundige situatie heeft gecontroleerd. Dat kost hen uiteindelijk tienduizenden euro’s meer dan de aankoopprijs.
Waarom Marbella juridisch anders is dan elke andere Spaanse markt
Marbella is geen gewone vastgoedmarkt. De gemeente werkte tot september 2026 feitelijk met een stedenbouwkundig plan uit 1986. Dat heeft directe gevolgen voor elke bestaande woning die u overweegt te kopen.
In september 2026 keurde de gemeente Marbella eindelijk een nieuw PGOM goed, het eerste plan dat volledig is aangepast aan de Andalusische LISTA-wetgeving. De gemeente erkent daarin dat circa 18.000 woningen historisch buiten volledige stedenbouwkundige regulariteit vielen. Dit zijn geen marginale gevallen in achterafstraten. Het gaat om appartementen in urbanisaties, villa’s met aanbouwen, woningen waarvan de terrasuitbreiding of het zwembad nooit correct is vergund. Het nieuwe PGOM biedt een juridisch kader, maar regulariseert niet automatisch elke individuele woning. De advocaat moet per object controleren wat de actuele status is. Een notariële akte bewijst eigendom, niet stedenbouwkundige conformiteit. Die twee zijn fundamenteel verschillend in Spanje.
Valkuil 1: Denken dat een nota simple voldoende is
Bijna elke koper vraagt een nota simple op. Dat is goed, maar onvoldoende. Een nota simple toont eigendom en geregistreerde lasten. Het toont niet wat er feitelijk op het perceel staat.
Een nota simple uit het Registro de la Propiedad bevestigt wie eigenaar is en welke hypotheek, beslagen, erfdienstbaarheden of gebruiksrechten zijn ingeschreven. Wat het niet toont: stedenbouwkundige overtredingen, niet-geregistreerde aanbouwen, afwijkingen tussen de kadastrale beschrijving en de fysieke werkelijkheid, of een lopende procedure bij de gemeente. Voor een volledig beeld heeft u ook een vergelijking nodig tussen het register, het Catastro en de feitelijke situatie op het perceel. Discrepanties in oppervlakte van meer dan 10% tussen Catastro en register zijn in de regio Marbella geen uitzondering. Die discrepanties kunnen financiering blokkeren, toekomstige verkoop bemoeilijken of legalisatiekosten veroorzaken. Bij twijfel vraagt uw advocaat een certificación de dominio y cargas op, een formeel document met grotere bewijskracht dan de nota simple.
Valkuil 2: Kopen zonder controle van vergunningen en eerste bewoning
De licencia de primera ocupación, afgekort als LPO, is het document dat bewijst dat een woning legaal mag worden bewoond. Zonder dit document heeft u een geregistreerde woning die juridisch niet bewoond mag worden.
In Marbella is de situatie rond eerste bewoningsvergunningen historisch complex. Bij oudere woningen, verbouwde woningen of woningen in voormalige illegale urbanisaties kan de LPO ontbreken of uitsluitend de originele bouw dekken. De Ayuntamiento de Marbella behandelt via de afdeling Urbanismo aanvragen voor bouwvergunningen, licencias de utilización en SAFO-erkenningen voor woningen die buiten de normale planologische kaders vallen. Als koper moet u per woning laten controleren welk document het gebruik onderbouwt en of dat document de volledige woning dekt, inclusief aanbouwen, zwembad, kelder en terrassen. Een woning zonder geldige eerste bewoningsvergunning kan problemen geven bij het aansluiten van nutsvoorzieningen, het aangaan van een hypotheek, toeristische verhuur en toekomstige doorverkoop.
Valkuil 3: Vertrouwen op verhuurbeloftes van de makelaar
Toeristische verhuur is voor veel kopers een onderdeel van de businesscase. Wat makelaars presenteren als bestaand inkomen, is juridisch zelden zo eenvoudig als het klinkt.
Voor toeristische verhuur in Andalusië gelden drie cumulatieve vereisten. De woning moet zijn geregistreerd bij het Registro de Turismo de Andalucía via een declaración responsable. Het gemeentelijk bestemmingsplan moet toeristische verhuur toestaan. En de comunidad de propietarios mag verhuur niet hebben beperkt of verboden via statuten of geldige besluiten. Sinds april 2025 kan nieuwe exploitatie in sommige gevallen ook uitdrukkelijke goedkeuring van de comunidad vereisen op basis van de 3/5-regel. In juli 2026 berichtten media dat VvE’s in Spanje toeristische verhuur steeds vaker via statuten blokkeren, een trend die ook in Marbella zichtbaar is. Een bestaande toeristenlicentie garandeert niet dat nieuwe exploitatie onder dezelfde condities kan doorgaan als de statuten inmiddels zijn aangepast. Marbella grenst aan Málaga, waar in juli 2026 een moratorium op toeristische appartementen werd gepubliceerd. Die regulering geldt niet automatisch voor Marbella, maar de richting is duidelijk.
Valkuil 4: Schulden en community-lasten onderschatten
In Marbella’s urbanisaties zijn community fees aanzienlijk hoger dan in de gemiddelde Spaanse stad. Achterstanden en geplande buitengewone bijdragen volgen de woning, niet de verkoper.
Schulden aan de comunidad de propietarios zijn bij wet verbonden aan de woning, niet persoonlijk aan de verkoper. Als de vorige eigenaar twee jaar community fees niet heeft betaald, neemt u die schuld mee bij aankoop. Hetzelfde geldt voor geplande derramas, buitengewone bijdragen voor groot onderhoud, renovatie van een zwembad of vervanging van een liftinstallatie. Uw advocaat vraagt een certificaat van de communidad op waaruit blijkt dat de eigenaar geen achterstanden heeft en of er derramas zijn goedgekeurd of gepland. Tevens controleert uw advocaat de notulen van de laatste twee jaarvergaderingen, de statuten en eventuele lopende juridische geschillen van de VvE. Marbella’s urbanisaties hebben soms hoge infrastructuurkosten voor private wegen, beveiliging, tuinen en collectieve installaties. Jaarlijkse community fees van 5.000 tot 15.000 euro zijn in luxe complexen gebruikelijk.
Valkuil 5: Fiscale verplichtingen verkeerd berekenen
Veel kopers budgetteren de aankoopsom plus een vage post voor ‘kosten’. De werkelijke belasting en kosten bij een bestaande woning in Andalusië liggen structureel hoger dan verwacht.
Voor bestaande woningen geldt in Andalusië in beginsel 7% Impuesto de Transmisiones Patrimoniales over de belastbare basis. Naast de ITP betaalt u notariskosten, registratiekosten en advocaatkosten. In totaal rekent u realistisch op 10 tot 13% bovenop de koopprijs. Koopt u van een niet-residente verkoper, dan bent u als koper verplicht 3% van de overeengekomen prijs in te houden en via Modelo 211 af te dragen aan de Agencia Tributaria. Doet u dit niet, dan kunt u aansprakelijk worden gesteld voor de belasting van de verkoper. Als niet-residente eigenaar bent u na de aankoop jaarlijks verplicht Modelo 210 in te dienen voor toegerekende vastgoedinkomsten of werkelijke verhuurinkomsten. Vergeet ook de plusvalía municipal niet, de gemeentelijke belasting op de waardestijging van de grond, die contractueel moet worden toebedeeld aan de verkoper maar in de praktijk regelmatig tot discussie leidt.
Valkuil 6: De Golden Visa als reden voor de aankoop
Tot 3 april 2025 gaf de aankoop van een woning boven 500.000 euro recht op een Spaans verblijfsvisum. Die route bestaat niet meer.
Spanje heeft de vastgoed-Golden Visa per 3 april 2025 afgeschaft. Eigendom biedt op zichzelf geen verblijfsrecht in Spanje. Nederlanders en Belgen als EU-burgers hebben het recht om in Spanje te verblijven en te werken, maar moeten zich bij langer verblijf inschrijven als resident. Voor niet-EU kopers, zoals Britse of Amerikaanse kopers, geldt de Schengen-regel van maximaal 90 dagen per 180 dagen. Een woning kopen verandert dat niet. Wie langer wil blijven, moet een afzonderlijke verblijfsstrategie bepalen via een niet-lucratieve vergunning, digital nomad visum of andere route. Koppel uw aankoopbeslissing nooit aan een verblijfsstrategie zonder dat een advocaat beide apart heeft beoordeeld.
Wanneer schakelt u een advocaat in en wat controleert die precies
De advocaat moet worden ingeschakeld vóór de reservering of het arras-contract, niet pas vóór de notariële overdracht. Elke dag eerder is een dag minder risico.
De rol van een onafhankelijke advocaat in het Marbella-aankoopproces is structureel anders dan die van een notaris. De Spaanse notaris verificeert de identiteit van partijen, leest de akte voor en registreert de transactie. De notaris vertegenwoordigt noch koper noch verkoper. Een onafhankelijke advocaat vertegenwoordigt uitsluitend uw belang. Die advocaat controleert de nota simple, het Catastro, de vergunningenstatus bij Urbanismo, het community-certificaat, de statuten, de notulen, de fiscale situatie van de verkoper en de verhuurbaarheid. Bij een bestaande woning boven 500.000 euro in Marbella is een technische inspectie door een onafhankelijk bouwkundig expert aanvullend zinvol. Als documenten ontbreken, legt de advocaat opschortende voorwaarden vast in het arras-contract zodat u kunt terugtrekken zonder verlies van uw waarborgsom.
