Nederlandse advocaat in Spanje: waarom onafhankelijkheid bij uw huizenaankoop het enige is dat écht telt

Nederlandse advocaat U staat op het punt om een huis te kopen in Spanje. Misschien een appartement met zeezicht in Fuengirola, een villa in de heuvels van Mijas, of een nieuwbouwproject net buiten Estepona. Het is voor de meeste mensen de grootste aankoop van hun leven — en tegelijk de aankoop waarbij ze het minst begrijpen van het rechtssysteem waarin ze die aankoop doen. De makelaar zegt: “Geen zorgen, wij hebben onze eigen jurist. Die regelt alles voor u.” Dat is precies het moment waarop u moet stoppen met lezen en even goed nadenken. Wij zijn Kamer van Spanje — een Nederlandstalig, onafhankelijk juridisch boutiquekantoor gevestigd in Fuengirola aan de Costa del Sol, werkzaam in samenwerking met Van der Burg Juristen in Nederland. Wij begeleiden Nederlanders en Belgen bij hun huizenaankoop in Spanje. En wij hebben één ding dat de jurist van de makelaar per definitie niet heeft: geen enkel belang bij de vraag of u die woning koopt of niet. Dit artikel legt uit waarom dat verschil alles bepaalt. Waarom u een Nederlandse advocaat in Spanje nodig heeft Het Spaanse vastgoedrecht lijkt oppervlakkig op het Nederlandse. Er is een notaris, er is een kadaster, er is een koopakte. Maar de overeenkomsten houden op bij de buitenkant. De Spaanse notaris is niet de Nederlandse notaris. In Nederland heeft de notaris een verstrekkende onderzoeks- en informatieplicht. Hij controleert, hij waarschuwt, hij is aansprakelijk. In Spanje is de rol van de notario aanzienlijk beperkter: hij stelt vast dat partijen zijn wie ze zeggen dat ze zijn, dat ze wilsbekwaam zijn, en hij legt de verklaringen vast in een openbare akte (escritura pública). Hij doet geen eigenstandig onderzoek naar bouwlegaliteit, achterstallige VvE-bijdragen, verborgen schulden of de vraag of dat prachtige terras eigenlijk wel vergund is. De notaris is met andere woorden geen vangnet. Hij is een registratiepunt. Het onderzoek moet dus ergens anders vandaan komen. In Spanje is dat de taak van uw eigen juridisch adviseur. En als u die taak overlaat aan iemand die door de verkoopketen wordt aangedragen, laat u het onderzoek uitvoeren door de partij die belang heeft bij de uitkomst. De taal is niet het echte probleem. Veel Nederlanders denken dat een Nederlandssprekende adviseur vooral handig is voor de vertaling. Dat is de minste van de voordelen. Het echte voordeel is dat iemand beide rechtssystemen kent en u kan uitleggen wat er in Spanje anders is dan u intuïtief aanneemt. U weet niet wat u niet weet — en juist daar zitten de risico’s. Het probleem waar bijna niemand eerlijk over is: de makelaar en “zijn” jurist Dit is het hart van dit artikel, en het is ongemakkelijk. Aan de Costa del Sol bestaat een dicht netwerk van makelaars, projectontwikkelaars, hypotheekbemiddelaars, valutakantoren en juristen die al jaren met elkaar samenwerken. Dat is op zichzelf niet crimineel. Het is gewoon hoe de markt is gegroeid. Maar het heeft een consequentie die zelden hardop wordt uitgesproken: De jurist die de makelaar aanbeveelt, verdient zijn brood aan de makelaar — niet aan u. Rekent u het eens door. Een makelaar levert zo’n jurist tientallen dossiers per jaar aan. U levert die jurist één dossier, één keer, en u vertrekt daarna weer naar Nederland. Als er een conflict van belangen ontstaat — en dat gebeurt vaker dan u denkt — wie denkt u dat de jurist dan beschermt? De klant van dit jaar, of de bron van tientallen klanten per jaar, elk jaar opnieuw? Dit is geen samenzweringstheorie. Het is gewoon economie. Hoe dat belangenconflict er in de praktijk uitziet Het gaat zelden om regelrechte fraude. Het gaat om wat er niet gezegd wordt, en om hoe risico’s worden ingekleurd. Denk aan: Wie betaalt, bepaalt Het punt is niet dat elke aan een makelaar gelieerde jurist onbetrouwbaar is. Het punt is dat u dat nooit kunt controleren — en dat u er in de enige transactie waar het echt om geld gaat, niet op zou moeten hoeven vertrouwen. Een jurist die commissie ontvangt voor doorverwijzingen, of die structureel afhankelijk is van de aanvoer van één makelaarskantoor, heeft een tweede opdrachtgever in de kamer zitten. Die tweede opdrachtgever heeft één doel: dat de transactie doorgaat. Uw doel is een ander: dat de transactie alleen doorgaat als hij goed is. Dat zijn niet dezelfde doelen. En het verschil tussen die twee doelen is precies waar uw geld zit. Onafhankelijkheid is bij ons geen marketingterm, maar een structuur Iedereen op de Costa del Sol noemt zichzelf onafhankelijk. Het woord is inmiddels vrijwel betekenisloos geworden. Daarom zeggen wij het niet — wij laten zien hoe het bij ons is ingericht. Wij accepteren geen commissies, geen doorverwijsvergoedingen, geen kickbacks. Van niemand. Niet van makelaars, niet van projectontwikkelaars, niet van hypotheekadviseurs, niet van valutakantoren, niet van bouwkundigen, niet van banken. Ons enige inkomen is het honorarium dat ú ons betaalt. Dat maakt onze loyaliteit ondubbelzinnig: er is maar één partij die ons betaalt, en dat bent u. Wij hebben geen vaste samenwerkingsverbanden met makelaars. Geen preferred-partnerconstructies, geen kantoren waar we “onze mensen” hebben zitten, geen wederzijdse aanbevelingsafspraken. Als een makelaar ons aanbeveelt, is dat omdat een eerdere cliënt tevreden was — niet omdat er een afspraak onder ligt. Geen dubbele agenda. Wij vertegenwoordigen in een transactie nooit twee partijen. Niet de koper én de verkoper. Niet u én de ontwikkelaar. Eén dossier, één belang, één opdrachtgever. Geen vriendjespolitiek. Als het antwoord op uw vraag “koop dit huis niet” is, dan is dat het antwoord dat u van ons krijgt — ook al betekent het dat het dossier stopt en er geen vervolgfacturen komen. Wij hebben in de loop der jaren meer cliënten van een aankoop afgehouden dan we hebben helpen tekenen. Dat is geen zwakte van ons model. Dat is ons model. Wij zijn een boutiquekantoor, en dat is een bewuste keuze. Wij zijn geen fabriek die honderden closings per jaar doorschuift. Wij nemen een beperkt aantal dossiers aan, en u spreekt met de jurist die uw dossier daadwerkelijk behandelt — niet met een accountmanager, niet met een