26.800 Buitenlandse Kopers in Q2 2026: Waarover Betaal je Overdrachtsbelasting in Andalusië?

In Andalusië betaal je overdrachtsbelasting (ITP) over de hoogste van drie waarden: de koopsom, de door jou aangegeven waarde, of de Catastro-referentiewaarde op de datum van overdracht. Het algemene tarief is 7%. Is de referentiewaarde hoger dan de koopsom, dan betaal je belasting over die hogere referentiewaarde. Is de koopsom hoger, dan geldt de koopsom. De referentiewaarde werkt nooit als een korting. Nederlanders en Belgen vormden in Q2 2026 samen bijna 14% van alle buitenlandse woningkopers in Spanje. In Málaga alleen al ging in 2025 bijna één op drie woningen naar een buitenlandse koper. Toch zien wij keer op keer dat kopers pas ná het tekenen van de koopakte ontdekken dat hun ITP-aanslag hoger uitvalt dan berekend. De reden is vrijwel altijd dezelfde: de Catastro-referentiewaarde lag hoger dan de koopsom. Dit artikel legt precies uit hoe dat werkt, wat de financiële gevolgen zijn en wat je vóór het tekenen moet controleren. Wat is overdrachtsbelasting in Andalusië en wanneer betaal je die? Bij de aankoop van een bestaande woning in Andalusië betaal je geen btw maar ITP: Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. Dit is de Spaanse overdrachtsbelasting voor tweedehandswoningen. Nieuwbouw valt doorgaans onder IVA plus AJD, niet onder ITP. De ITP wordt in Andalusië geheven door de Junta de Andalucía via de Agencia Tributaria de Andalucía. Het algemene tarief voor onroerend goed is sinds 28 april 2021 vastgesteld op 7%. Je dient de aangifte in via modelo 600 en betaalt binnen twee maanden na de dag volgend op de overdracht bij de notaris. Te laat indienen levert boetes en rente op. Van de 59.288 woningverkopen die in juni 2026 in heel Spanje werden geregistreerd, betrof 78,5% een bestaande woning. ITP is dus voor de overgrote meerderheid van kopers de relevante belasting. Koopsom of referentiewaarde: de hoofdregel die de meeste kopers missen De Junta de Andalucía hanteert een duidelijke regel: de ITP-grondslag is de hoogste van de koopsom, de door jou aangegeven waarde, of de Catastro-referentiewaarde op de datum van overdracht. Er is geen keuze. Er is geen onderhandeling op dit punt. Dit systeem bestaat sinds 1 januari 2022 en werd ingevoerd via de Ley 11/2021. Vóór die datum controleerde de belastingdienst achteraf of de koopsom realistisch was en stuurde dan een naheffing. Nu werkt het systeem preventief: de referentiewaarde staat vast en wordt automatisch toegepast als die hoger is. Als er geen referentiewaarde beschikbaar is voor een object, geldt de hoogste van de koopsom, de aangegeven waarde of de marktwaarde. In dat laatste geval kan de administratie zelf een schatting maken. Het Spaanse Constitutionele Hof bevestigde op 12 februari 2026 dat dit systeem grondwettig is, nadat de TSJ Andalucía in Málaga twijfels had opgeworpen. Wat is de Catastro-referentiewaarde en hoe wordt die bepaald? De valor de referencia is niet hetzelfde als de valor catastral. Dit is een cruciaal verschil dat buitenlandse kopers regelmatig verwarren. De valor catastral is de grondslag voor de gemeentelijke onroerendezaakbelasting (IBI). De referentiewaarde is uitsluitend bedoeld voor ITP, AJD en erfbelasting. De Catastro stelt de referentiewaarde jaarlijks vast op basis van gemiddelde waardemodules die zijn afgeleid van werkelijke verkopen bij notarissen en inschrijvingen in het Kadaster. Factoren als ligging, bouwjaar, staat van onderhoud en categorie worden meegewogen. Om te voorkomen dat de referentiewaarde de marktwaarde overschrijdt, wordt een correctiefactor van 0,9 toegepast, de zogenoemde factor de minoración vastgesteld via Orden HFP/1104/2021. Dat betekent dat de referentiewaarde in theorie maximaal 90% van de marktwaarde benadert. In de praktijk kan dat voor individuele objecten toch te hoog uitvallen, zeker als kadastrale gegevens verouderd zijn of niet kloppen. Voor 2026 publiceerde de Catastro de referentiewaarden op 29 oktober 2025 en 16 december 2025. Je kunt ze raadplegen via de Sede Electrónica del Catastro. Waarom kan de referentiewaarde hoger zijn dan de koopsom? Stijgende marktprijzen werken vertraagd door in de referentiewaarden. Dat betekent dat in populaire gebieden de referentiewaarden van vorig jaar gebaseerd zijn op transacties uit de periode daarvoor, terwijl de verkoper nu soms onder die geactualiseerde waarde verkoopt. De Andalusische woningmarkt laat sterke prijsontwikkeling zien. In Q1 2026 stegen de woningprijzen in Andalusië met 13,3% jaar op jaar, iets boven het nationale gemiddelde van 12,9% volgens het INE. Tweede woningen aan de Costa del Sol werden in Q1 2025 al bijna 15% duurder per jaar, met een gemiddelde van €2.970 per m² voor kustwoningen. Die stijgingen werken later door in de waardemodules van de Catastro. Tegelijkertijd kan een specifieke woning onder de marktwaarde verkopen vanwege gebreken, oudere installaties, juridische beperkingen of simpelweg een verkoper die snel wil verkopen. De Catastro houdt geen rekening met die individuele omstandigheid; die rekent met gemiddelden voor de zone. Daarom kan de referentiewaarde voor een woning in een populaire wijk hoger liggen dan de prijs die de koper daadwerkelijk betaalt. Case study: woning in Casares, Málaga en de uitspraak van het Constitutionele Hof Dit is geen hypothetisch scenario. De zaak die in 2026 door het Spaanse Constitutionele Hof werd beslecht, begon met een aankoop in de provincie Málaga in 2022. Een koper verwierf samen met zijn echtgenote op 9 juni 2022 een woning van 125 m² en een garage in Casares voor €209.000 totaal: €199.000 voor de woning en €10.000 voor de garage. Ze betaalden ITP over €209.000 tegen 7%, dus €14.630. De Andalusische belastingdienst paste vervolgens de referentiewaarde toe: €262.468,74 voor de woning. De garage had geen referentiewaarde en bleef op €10.000. De nieuwe belastinggrondslag werd daardoor €272.468,74. Het verschil in grondslag bedroeg €63.468,74. Tegen 7% leverde dat circa €4.443 extra ITP op, verdeeld over beide echtgenoten. Per echtgenoot bleef er een resterend bedrag van €2.237 over. Het koppel vocht het systeem aan tot aan het Constitutionele Hof. Dat verklaarde het systeem op 12 februari 2026 grondwettig. Individuele betwisting van een te hoge referentiewaarde blijft echter mogelijk. Verlaagde tarieven: wanneer is 7% niet van toepassing? De Junta de Andalucía kent verlaagde ITP-tarieven, maar de meeste Nederlandse en Belgische kopers van een tweede woning aan de Costa del Sol komen daar niet voor in aanmerking. Het tarief van 6% geldt voor een woning bestemd