Een toeristische verhuurlicentie in Marbella is een inschrijving als vivienda de uso turístico bij het Registro de Turismo de Andalucía. De VUT/MA-code is echter slechts één van vijf vereiste controles. Kopers moeten ook de statuten van de comunidad de propietarios, gemeentelijke urbanistische conformiteit, technische capaciteit en de exploitantstatus verifiëren voordat zij een koopcontract tekenen.
Marbella telde in augustus 2024 officieel 13.857 geregistreerde toeristische accommodaties met 110.080 plaatsen. Uit gemeentelijk onderzoek van de Universidad de Málaga bleek echter dat slechts 32% van die woningen werkelijk actief werd verhuurd. Dit verschil is niet academisch. Het raakt direct het rendement van elke koper die investeert op basis van een geregistreerde licentie. Intussen veranderde de regelgeving tussen 2024 en 2026 ingrijpend. Wie vandaag koopt zonder geactualiseerde juridische controle, koopt op basis van verouderde aannames.
Wat een toeristische verhuurlicentie in Marbella werkelijk inhoudt
De term licentie is misleidend. In Andalusië bestaat geen klassieke vergunning die vooraf wordt verleend. De activiteit start via een declaración responsable, gevolgd door inschrijving in het Registro de Turismo de Andalucía.
Na indiening van de declaración responsable ontvangt de eigenaar of exploitant een VUT/MA-code, zoals VUT/MA/12345. Die code moet zichtbaar zijn in alle advertenties en promotionele uitingen. De inschrijving zelf is gratis en vereist een digitaal certificaat. Decreto 31/2024 actualiseerde het regime dat eerder door Decreto 28/2016 werd vastgesteld. De woning moet voldoen aan gemeentelijke urbanistische regels, mag niet in een gebouw staan waarvan de statuten toeristische accommodatie verbieden, en mag niet worden gebruikt voor aaneengesloten verhuur van meer dan twee maanden aan dezelfde huurder. Dat laatste valt buiten het VUT-regime en is onderworpen aan de Ley de Arrendamientos Urbanos.
Waarom 2024 tot 2026 een kantelpunt was voor kopers in Marbella
Drie wijzigingen in minder dan twee jaar veranderden de juridische realiteit voor toeristische verhuur in Marbella fundamenteel. Kopers die informatie uit 2023 gebruiken, hanteren achterhaalde uitgangspunten.
Decreto 31/2024 van de Junta de Andalucía actualiseerde de technische eisen voor viviendas de uso turístico. Sinds 3 april 2025 vereist de gewijzigde Ley de Propiedad Horizontal dat nieuwe toeristische verhuur in appartementsgebouwen expliciete goedkeuring vereist van de comunidad de propietarios met een drie-vijfde meerderheid van zowel eigenaren als quota. Eerder gold slechts een eenvoudige meerderheid om verhuur te verbieden. Parallel hieraan kondigde de gemeente Marbella in februari 2025 een eigen gemeentelijk register aan en nieuwe regelgeving om omzetting van commerciële lokalen naar toeristische accommodatie te beperken. In mei 2026 annuleerde het Tribunal Supremo relevante onderdelen van het nationale short-stay registratiekader wegens inbreuk op autonome bevoegdheden. Andalusische registratie en lokale gemeentelijke regels blijven daarmee het centrale kader.
De rol van de comunidad de propietarios: het meest onderschatte risico
De VvE in Spanje, de comunidad de propietarios, heeft meer juridische invloed op toeristische verhuur dan de meeste kopers vermoeden. Een bestaande VUT-code biedt geen bescherming als de statuten verhuur verbieden.
In september 2025 publiceerde het Boletín Oficial del Estado een zaak waarbij het Registro de la Propiedad de Marbella nº 3 een short-stay registratienummer opschortte. De reden was dat de statuten van de comunidad elke bedrijfsactiviteit in woningen verboden. Een vergelijkbare zaak uit Málaga nº 12 toonde dat verouderde formuleringen zoals casas de huéspedes of pensión in statuten moderne short-stay verhuur kunnen blokkeren. Kopers moeten de volledige statuten laten lezen door een advocaat, niet alleen de samenvatting. Besluiten van voorgaande vergaderingen zijn eveneens relevant. Aanwezigheid van andere toeristisch verhuurde woningen in hetzelfde gebouw biedt geen juridische zekerheid voor een nieuwe eigenaar.
Technische vereisten: wanneer de woning niet voldoet aan de regels van Decreto 31/2024
Een woning kan juridisch beschikbaar zijn voor toeristische verhuur maar technisch niet voldoen aan de eisen van Decreto 31/2024. Dit beperkt de toegestane capaciteit en kan advertenties ongeldig maken.
Volledige woningen mogen maximaal 15 plaatsen hebben. Per kamer geldt 14 m² als minimum. De woning heeft minimaal 25 m² totale oppervlakte nodig. Bij 5 of meer plaatsen zijn 2 badkamers verplicht. Bij 8 of meer plaatsen zijn 3 badkamers vereist. Ventilatie, verduistering, koeling en verwarming moeten aanwezig zijn. Koeling is verplicht voor woningen die in de zomermaanden worden verhuurd, wat voor Marbella vrijwel altijd van toepassing is. Kopers moeten de kadastrale bebouwde oppervlakte vergelijken met de opgegeven capaciteit in de advertentie. Als de capaciteit in de advertentie hoger is dan de technisch toegestane VUT-capaciteit, is er sprake van een juridische onregelmatigheid.
Gemeentelijke urbanistische conformiteit in Marbella: het risico dat accelereert
Marbella kondigde in februari 2025 nieuwe gemeentelijke regels aan. De gemeente baseert dit op een studie van de Universidad de Málaga die specifiek de concentratie en impact van toeristische verhuur per zone analyseerde.
De UMA/IATUR-studie, gepresenteerd door de gemeente in 2025, laat zien dat toeristische verhuur in Marbella sterk geconcentreerd is in de historische kern, de kuststrook, Nueva Andalucía en golfzones. De gemeente wil een eigen registro municipal invoeren en de omzetting van commerciële lokalen naar toeristische woningen beperken. Panden op de begane grond en in voormalige bedrijfsruimten hebben een hoger reguleringsrisico. De Junta de Andalucía adviseert kopers expliciet om bij het Ayuntamiento te verifiëren of de woning urbanistisch geschikt is voor toeristisch gebruik. Dit advies staat letterlijk in de officiële FAQ van de Junta. Een naburige gemeente, Málaga-stad, introduceerde in 2025 al beperkingen in 43 wijken en publiceerde in juli 2026 een moratorium voor toeristische appartementen op woonbestemde grond. De richting is duidelijk.
Wat kopers vóór het tekenen moeten controleren: volledige checklist
De due diligence voor toeristische verhuur in Marbella bestaat uit zeven afzonderlijke controles. Geen enkele stap vervangt de andere. Alle zeven zijn noodzakelijk.
De eerste stap is verificatie van de VUT/MA-code via het officiële Registro de Turismo de Andalucía. Controleer adres, titularis, capaciteit en status. De tweede stap is gemeentelijke conformiteitscheck bij het Ayuntamiento van Marbella. De derde stap is lezing van de nota simple, het título constitutivo en de statuten van de comunidad. De vierde stap is verificatie van de communitytoestemming, met name de drie-vijfde meerderheid na 3 april 2025. De vijfde stap is technische inspectie op oppervlakte, badkamers, koeling en toegestane capaciteit. De zesde stap is identificatie van de exploitant. Als een beheerder de verhuur voert, moet die als exploitant geregistreerd staan of mag alleen via contractuele delegatie handelen. De zevende stap is controle van operationele compliance: SES.HOSPEDAJES-registratie, klachtenformulieren, verzekering en belastingaangiften uit de afgelopen jaren.
Rendement in Marbella: wat de marktcijfers zeggen en wat ze verzwijgen
Marbella is aantoonbaar een premiummarkt. In mei 2026 registreerde INE de hoogste hotel-ADR van Spanje in Marbella: 267,20 euro. Maar dat gegeven vertaalt zich niet automatisch naar rendement op een toeristische woning.
De gemeente Marbella rapporteerde dat toeristische woningen in 2024 circa 100 miljoen euro genereerden, met een gemiddelde besteding van 173 euro per gast. Costa del Sol bereikte in 2025 14,6 miljoen toeristen en 21,8 miljard euro aan inkomsten. De vraagfundamentals zijn sterk. Maar het UMA-onderzoek toont ook dat slechts 32% van de geregistreerde woningen actief op de markt stond. Dit betekent dat 68% van de 13.857 geregistreerde accommodaties niet actief verhuurd werd. De oorzaken variëren van eigengebruik tot technische of juridische blokkades. Kopers moeten netto-rendement berekenen en daarin opnemen: platformkosten van 15 tot 20%, property management van 20 tot 30%, schoonmaak, onderhoud, IBI, communidadbijdragen, verzekering, inkomstenbelasting voor niet-residenten en leegstand in het laagseizoen. Bruto nachtprijzen zijn geen rendement.
Rode vlaggen bij bezichtiging en onderhandeling
Bepaalde signalen tijdens een bezichtiging of onderhandeling wijzen op juridische of commerciële problemen die de toeristische verhuurbaarheid in gevaar brengen. Herken ze vroeg.
De meest voorkomende rode vlag is een verkoper die zegt dat de licentie automatisch meegaat bij verkoop. Dat is onjuist. De koper moet zelf de titulariteit laten wijzigen en een nieuwe declaración responsable indienen of de bestaande code op zijn naam laten overschrijven. Een tweede rode vlag is een advertentiecapaciteit die hoger ligt dan de technisch haalbare capaciteit op basis van badkamers en oppervlakte. Een derde rode vlag is een CTC-aanvraagnummer in plaats van een definitieve VUT-code. Een CTC-nummer betekent dat de aanvraag is ingediend maar nog niet goedgekeurd is. Een vierde rode vlag is een rendementsprognose zonder netto-kostenspecificatie. Een vijfde rode vlag is een pand in een commercieel lokaal of begane grond in Marbella, gezien de aangekondigde gemeentelijke beperkingen.
