In Andalusië betaal je overdrachtsbelasting (ITP) over de hoogste van drie waarden: de koopsom, de door jou aangegeven waarde, of de Catastro-referentiewaarde op de datum van overdracht. Het algemene tarief is 7%. Is de referentiewaarde hoger dan de koopsom, dan betaal je belasting over die hogere referentiewaarde. Is de koopsom hoger, dan geldt de koopsom. De referentiewaarde werkt nooit als een korting.
Nederlanders en Belgen vormden in Q2 2026 samen bijna 14% van alle buitenlandse woningkopers in Spanje. In Málaga alleen al ging in 2025 bijna één op drie woningen naar een buitenlandse koper. Toch zien wij keer op keer dat kopers pas ná het tekenen van de koopakte ontdekken dat hun ITP-aanslag hoger uitvalt dan berekend. De reden is vrijwel altijd dezelfde: de Catastro-referentiewaarde lag hoger dan de koopsom. Dit artikel legt precies uit hoe dat werkt, wat de financiële gevolgen zijn en wat je vóór het tekenen moet controleren.
Wat is overdrachtsbelasting in Andalusië en wanneer betaal je die?
Bij de aankoop van een bestaande woning in Andalusië betaal je geen btw maar ITP: Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. Dit is de Spaanse overdrachtsbelasting voor tweedehandswoningen. Nieuwbouw valt doorgaans onder IVA plus AJD, niet onder ITP.
De ITP wordt in Andalusië geheven door de Junta de Andalucía via de Agencia Tributaria de Andalucía. Het algemene tarief voor onroerend goed is sinds 28 april 2021 vastgesteld op 7%. Je dient de aangifte in via modelo 600 en betaalt binnen twee maanden na de dag volgend op de overdracht bij de notaris. Te laat indienen levert boetes en rente op. Van de 59.288 woningverkopen die in juni 2026 in heel Spanje werden geregistreerd, betrof 78,5% een bestaande woning. ITP is dus voor de overgrote meerderheid van kopers de relevante belasting.
Koopsom of referentiewaarde: de hoofdregel die de meeste kopers missen
De Junta de Andalucía hanteert een duidelijke regel: de ITP-grondslag is de hoogste van de koopsom, de door jou aangegeven waarde, of de Catastro-referentiewaarde op de datum van overdracht. Er is geen keuze. Er is geen onderhandeling op dit punt.
Dit systeem bestaat sinds 1 januari 2022 en werd ingevoerd via de Ley 11/2021. Vóór die datum controleerde de belastingdienst achteraf of de koopsom realistisch was en stuurde dan een naheffing. Nu werkt het systeem preventief: de referentiewaarde staat vast en wordt automatisch toegepast als die hoger is. Als er geen referentiewaarde beschikbaar is voor een object, geldt de hoogste van de koopsom, de aangegeven waarde of de marktwaarde. In dat laatste geval kan de administratie zelf een schatting maken. Het Spaanse Constitutionele Hof bevestigde op 12 februari 2026 dat dit systeem grondwettig is, nadat de TSJ Andalucía in Málaga twijfels had opgeworpen.
Wat is de Catastro-referentiewaarde en hoe wordt die bepaald?
De valor de referencia is niet hetzelfde als de valor catastral. Dit is een cruciaal verschil dat buitenlandse kopers regelmatig verwarren. De valor catastral is de grondslag voor de gemeentelijke onroerendezaakbelasting (IBI). De referentiewaarde is uitsluitend bedoeld voor ITP, AJD en erfbelasting.
De Catastro stelt de referentiewaarde jaarlijks vast op basis van gemiddelde waardemodules die zijn afgeleid van werkelijke verkopen bij notarissen en inschrijvingen in het Kadaster. Factoren als ligging, bouwjaar, staat van onderhoud en categorie worden meegewogen. Om te voorkomen dat de referentiewaarde de marktwaarde overschrijdt, wordt een correctiefactor van 0,9 toegepast, de zogenoemde factor de minoración vastgesteld via Orden HFP/1104/2021. Dat betekent dat de referentiewaarde in theorie maximaal 90% van de marktwaarde benadert. In de praktijk kan dat voor individuele objecten toch te hoog uitvallen, zeker als kadastrale gegevens verouderd zijn of niet kloppen. Voor 2026 publiceerde de Catastro de referentiewaarden op 29 oktober 2025 en 16 december 2025. Je kunt ze raadplegen via de Sede Electrónica del Catastro.
Waarom kan de referentiewaarde hoger zijn dan de koopsom?
Stijgende marktprijzen werken vertraagd door in de referentiewaarden. Dat betekent dat in populaire gebieden de referentiewaarden van vorig jaar gebaseerd zijn op transacties uit de periode daarvoor, terwijl de verkoper nu soms onder die geactualiseerde waarde verkoopt.
De Andalusische woningmarkt laat sterke prijsontwikkeling zien. In Q1 2026 stegen de woningprijzen in Andalusië met 13,3% jaar op jaar, iets boven het nationale gemiddelde van 12,9% volgens het INE. Tweede woningen aan de Costa del Sol werden in Q1 2025 al bijna 15% duurder per jaar, met een gemiddelde van €2.970 per m² voor kustwoningen. Die stijgingen werken later door in de waardemodules van de Catastro. Tegelijkertijd kan een specifieke woning onder de marktwaarde verkopen vanwege gebreken, oudere installaties, juridische beperkingen of simpelweg een verkoper die snel wil verkopen. De Catastro houdt geen rekening met die individuele omstandigheid; die rekent met gemiddelden voor de zone. Daarom kan de referentiewaarde voor een woning in een populaire wijk hoger liggen dan de prijs die de koper daadwerkelijk betaalt.
Case study: woning in Casares, Málaga en de uitspraak van het Constitutionele Hof
Dit is geen hypothetisch scenario. De zaak die in 2026 door het Spaanse Constitutionele Hof werd beslecht, begon met een aankoop in de provincie Málaga in 2022.
Een koper verwierf samen met zijn echtgenote op 9 juni 2022 een woning van 125 m² en een garage in Casares voor €209.000 totaal: €199.000 voor de woning en €10.000 voor de garage. Ze betaalden ITP over €209.000 tegen 7%, dus €14.630. De Andalusische belastingdienst paste vervolgens de referentiewaarde toe: €262.468,74 voor de woning. De garage had geen referentiewaarde en bleef op €10.000. De nieuwe belastinggrondslag werd daardoor €272.468,74. Het verschil in grondslag bedroeg €63.468,74. Tegen 7% leverde dat circa €4.443 extra ITP op, verdeeld over beide echtgenoten. Per echtgenoot bleef er een resterend bedrag van €2.237 over. Het koppel vocht het systeem aan tot aan het Constitutionele Hof. Dat verklaarde het systeem op 12 februari 2026 grondwettig. Individuele betwisting van een te hoge referentiewaarde blijft echter mogelijk.
Verlaagde tarieven: wanneer is 7% niet van toepassing?
De Junta de Andalucía kent verlaagde ITP-tarieven, maar de meeste Nederlandse en Belgische kopers van een tweede woning aan de Costa del Sol komen daar niet voor in aanmerking.
Het tarief van 6% geldt voor een woning bestemd als hoofdverblijf met een relevante waarde van maximaal €150.000. Het tarief van 3,5% geldt voor specifieke situaties: kopers jonger dan 35 jaar die het pand als hoofdverblijf gebruiken, slachtoffers van huiselijk geweld of terrorisme, aankopen in ontvolkingsgemeenten tot €150.000, of kopers met een erkende handicap of een gezin met meerdere kinderen tot €250.000. Voor wie een vakantiewoning of tweede woning koopt, geldt vrijwel standaard het algemene tarief van 7%. Een verlaagd tarief vereist bovendien dat de koper gedurende minimaal drie jaar in de woning verblijft als hoofdwoning in Spanje. Dat is voor Nederlanders of Belgen die geen fiscaal inwoner van Spanje worden, doorgaans niet haalbaar.
Wat als de referentiewaarde te hoog is voor jouw specifieke woning?
Het systeem is grondwettelijk, maar een foutieve of te hoge referentiewaarde voor een concreet object kan worden aangevochten. De route daarvoor is anders dan veel kopers verwachten.
De Junta de Andalucía stelt expliciet dat de tasación pericial contradictoria, de klassieke tegenexpertiseprocedure, niet kan worden ingezet om de referentiewaarde te corrigeren. De referentiewaarde is een wettelijke grootheid, geen waarderingscontrole. Wie de toegepaste waarde wil aanvechten, moet bezwaar maken via een recurso de reposición of een reclamación económico-administrativa. Als je zelf al op basis van de referentiewaarde hebt aangegeven en betaald, kun je rectificatie van de autoliquidatie aanvragen. De OCU adviseert: betaal tijdig maar verzamel bewijs en vraag teruggaaf als de waarde aantoonbaar te hoog is. Bewijs dat relevant is: fotorapportages van gebreken, bouwkundige rapporten, taxaties, documentatie van juridische beperkingen op het object of bewijs van onjuiste kadastrale gegevens zoals verkeerde oppervlakte of bouwjaar. Advocatenkantoor Castilla Albo benadrukt na de TC-uitspraak van 2026 dat de kans van slagen zit in het aantonen dat de specifieke waarde niet past bij het concrete object, niet in een algemene aanval op het systeem.
Praktische checklist: dit doe je vóór het tekenen van de arras
De meeste fouten worden gemaakt vóórdat een advocaat erbij wordt betrokken. Wie de referentiewaarde en de ITP-grondslag vóór het reserveringscontract laat uitrekenen, voorkomt financiële verrassingen na de notariële overdracht.
Via de Sede Electrónica del Catastro kun je voor elk kadastraal object de referentiewaarde opvragen. Dat is een openbaar toegankelijke dienst. Controleer daarna of alle kadastrale gegevens kloppen: bouwjaar, oppervlakte, gebruik en staat van onderhoud. Foutieve gegevens verhogen de referentiewaarde onterecht. Bereken vervolgens de ITP-grondslag op basis van de hoogste waarde: koopsom of referentiewaarde. Gebruik daarna pas het ITP-tarief. Check of een verlaagd tarief realistisch is voor jouw situatie. Leg de berekening vast als onderdeel van de totale kostenraming vóór je een bod doet. Dien de aangifte in binnen twee maanden na de overdracht via modelo 600. Bewaar bouwkundige rapporten, foto’s van gebreken en andere documentatie minstens vier jaar lang, want de belastingdienst kan tot vier jaar na de aangifte een correctie opleggen.
Vergelijkingstabel: koopsom versus referentiewaarde in drie scenario’s
Om de hoofdregel concreet te maken, helpen drie rekenvoorbeelden. Elk scenario illustreert een andere situatie die in de praktijk voorkomt.
Scenario 1: koopsom €300.000, referentiewaarde €340.000. ITP-grondslag: €340.000. ITP bij 7%: €23.800. Extra ten opzichte van berekening op koopsom: €2.800. Scenario 2: koopsom €380.000, referentiewaarde €340.000. ITP-grondslag: €380.000. ITP bij 7%: €26.600. Referentiewaarde is hier geen voordeel. Scenario 3: geen referentiewaarde beschikbaar, koopsom €250.000, marktwaarde schatting administratie €270.000. ITP-grondslag: €270.000. ITP bij 7%: €18.900. In dit geval kan de administratie zelf een marktwaardebepaling doen als de koopsom onder de marktnorm lijkt te liggen. De referentiewaarde is dus geen plafond en geen bescherming. Ze werkt in één richting: omhoog als die hoger is dan de koopsom.
